Acquistare casa è una decisione molto importante, che comporta un investimento considerevole. Per questo, dal momento della scelta, conviene essere preparati all’iter della compravendita ed alle imposte da versare.
Il maggior numero di compravendite è portato a termine attraverso le agenzie immobiliari, che dispongono di un ampio portafoglio immobili, sono in possesso della documentazione necessaria, provvedono alle verifiche ipotecarie e catastali ed assistono il cliente fino al rogito notarile.
Iter della compravendita immobiliare
PROPOSTA DI ACQUISTO
Il primo passo per acquistare casa è formulare la proposta di acquisto, che è la dichiarazione vincolante del proponente di voler comprare un certo bene a un certo prezzo per il periodo stabilito. Allo scadere del termine di validità la impegnativa diviene inefficace. La proposta è solitamente accompagnata da un deposito infruttifero, sotto forma di assegno bancario intestato al venditore, che verrà restituito nel caso il venditore non accettasse, o diverrà caparra confirmatoria nel momento dell’accettazione del venditore.
Dal momento in cui il proponente (acquirente) viene a conoscenza della accettazione della proposta irrevocabile di acquisto da parte del venditore, il contratto è concluso.
PRELIMINARE DI ACQUISTO
La fase successiva consiste nella stipula del contratto preliminare di acquisto, dove le parti definiscono accordi economici versando l’acquirente una caparra al venditore (usualmente il 15% del valore dell’immobile). Nel contratto preliminare occorre specificare i seguenti elementi:
- dati anagrafici delle parti
- indirizzo, composizione e dati catastali dell’immobile
- il prezzo concordato e le modalità di pagamento, con particolare riguardo alla rateazione
- la data entro cui le parti si accordano per stipulare il rogito notarile
- esistenza o meno di vincoli ipotecari
- l’accollo dell’eventuale mutuo residuo al compratore o la sua estinzione da parte del venditore
- la provenienza dell’immobile, cioè come l’immobile è venuto in proprietà del venditore
- la composizione dell’immobile e dei suoi accessori, e altri dati come proprietà comuni, pertinenze ecc.
È importante anche verificare la regolarità edilizia della casa, l’eventuale presenza di ipoteche o servitù o eventuali trascrizioni pregiudizievoli.
NOTAIO E ATTO DI TRASFERIMENTO
Il contratto per acquistare casa deve essere stipulato dal Notaio, un pubblico ufficiale che svolgere una serie di controlli volti a garantire un contratto valido e inattaccabile nel tempo. In sede di registrazione dell’atto il Notaio riscuote direttamente dall’acquirente le imposte da questo dovute all’Agenzia delle Entrate.
MUTUO
Il mutuo solitamente è erogato da una banca o una società finanziaria ed ufficializzato dal Notaio contemporaneamente all’atto di compravendita, in presenza di acquirente, venditore e funzionario della banca. L’importo del mutuo dipende dal reddito del richiedente e non supera normalmente l’80% del valore dell’immobile, anche se alcune banche arrivano ad erogare mutui fino al 100% del valore, dietro presentazione di maggiori garanzie.
Imposte e tasse da versare
RENDITA CATASTALE
La finanziaria italiana del 26-12-05 dà l’opportunità agli acquirenti di acquistare casa con prezzo totalmente denunciato in atto, pagando le imposte dovute unicamente sulla rendita catastale (valore attribuito dallo stato ad un immobile) moltiplicata con i seguenti moltiplicatori: 115,50% per la prima casa e 126% sulla seconda casa.
Esempio: acquisto di una casa che ha un valore di € 200.000
ed una rendita catastale di € 51.000 x 115,50 = € 58.905 = importo che verrà tassato
TASSE E IMPOSTE
In caso di acquisto di un immobile si applicano l’imposta di registro o alternativamente l’Iva (a seconda del venditore) e le imposte ipotecaria e catastale. Quando il venditore è un privato le imposte da corrispondere sono:
– Registro 9% (2% se trattasi di prima casa)
– Ipotecaria € 50
– Catastale € 50.
Le imposte vengono calcolate sulla rendita catastale (con i moltiplicatori come sopra) e versate dal Notaio al momento della registrazione.
Per la compravendita di terreni edificabili ed agricoli le aliquote dell’imposta di registro sono rispettivamente del 9% e del 15%. Per i terreni non edificabili, il valore catastale si determina moltiplicando per 75 il reddito dominicale rivalutato del 25%.
AGEVOLAZIONE PRIMA CASA
Si dice acquisto di prima casa quando non si è proprietari in Italia di alcun immobile con destinazione abitativa e con le agevolazioni dovute alla prima casa. Per avere l’agevolazione si deve stabilire la residenza nel comune dove si acquista o esercitare in esso l’attività principale. L’acquisto di una prima casa non dà l’obbligo di risiedere nella stessa ma dà l’obbligo di trasferire la propria residenza nel comune dove si compra entro 18 mesi dall’acquisto. Nel caso di acquisto di prima casa oltre al beneficio dell’aliquota più favorevole c’è la possibilità di scaricare sulla propria denuncia dei redditi parte degli interessi passivi dalla banca (il 17%).
Agenzie immobiliari
Mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza. (art. 1754).
I mediatori abilitati sono iscritti nel Registro delle Imprese. Chiunque opera mediazione immobiliare sfornito di regolare abilitazione non ha diritto a provvigioni, anzi sarà costretto a pagare una multa qualora chiedesse compensi non dovuti.
Se vuoi maggiori informazioni per l’acquisto di un immobile contattaci per una consulenza riservata al 3474757276 o scrivici a info@capriimmobiliare.it
