Modo alternativo per acquistare casa, nonostante sia poco utilizzato, è quello di partecipare alle aste immobiliari, risparmiando sulle cifre del mercato, ma, per muoversi in sicurezza, occorre conoscere bene le normative e sapere come procedere.
Le aste immobiliari giudiziarie riguardano la vendita forzata di un immobile di proprietà dell’esecutato, il soggetto che, a causa dei suoi debiti insoluti, subisce l’espropriazione del bene al fine di ottenere liquidità per soddisfare i creditori.
Può partecipare all’asta qualsiasi persona fisica o giuridica, fatta eccezione del debitore.
Quali sono gli elementi essenziali delle aste immobiliari?
PUBBLICITA’
E’ obbligatorio pubblicare la vendita all’asta di un immobile mediante: affissione per almeno tre giorni continuativi all’albo del tribunale dove si svolge il procedimento esecutivo, pubblicazione su appositi siti internet e quotidiani almeno 45 giorni prima della scadenza del termine previsto per la presentazione delle offerte.
DOCUMENTI VISIONABILI
– Avviso di vendita: documento ufficiale con tutte le informazioni relative all’immobile, data, ora e luogo dell’asta, il prezzo base d’asta, all’offerta minima e alle modalità di partecipazione.
– Perizia di stima: indica tutte le informazioni relative all’immobile (valore, planimetria, dati catastali, condizioni, presenza di irregolarità o abusi edilizi, debiti verso il condominio), e se l’alloggio è libero o occupato dal proprietario esecutato o da terzi e a quale titolo.
– Ordinanza del giudice: al suo interno vengono stabilite le condizioni e i termini della vendita all’asta.
Il bene pignorato è affidato al custode giudiziario che conserva, amministra e gestisce l’immobile. A lui bisogna rivolgersi quindi per la visita dell’immobile.
ASTA SENZA INCANTO E CON INCANTO
Nella vendita senza incanto, la più diffusa, i partecipanti presentano la propria offerta in busta chiusa e anonima, il cui importo non deve essere inferiore di oltre un quarto del prezzo base, insieme ad una cauzione del 10% del prezzo proposto. L’offerta presentata è impegnativa, in caso sia l’unica, l’offerente sarà obbligato all’acquisto, pena la perdita della cauzione. In assenza di offerte il giudice ordina una nuova asta con prezzo ribassato fino al 25%. In caso di più offerte valide, viene indetta una gara tra i partecipanti con prezzo base dato dall’offerta più alta.
Nella vendita con incanto, disposta se la vendita senza incanto è inefficace, i partecipanti presentano la propria domanda in busta chiusa, insieme ad una cauzione indicata nell’avviso. Si svolge una gara, con rilanci minimi prestabiliti, che termina quando sono trascorsi 3 minuti dall’ultima offerta. Entro 10 giorni dall’aggiudicazione può essere presentata un’offerta aumentata di 1/5 del prezzo raggiunto nell’incanto, che porta ad un’altra gara tra il nuovo offerente, l’aggiudicatario provvisorio e i partecipanti alla precedente vendita. Decorso tale termine l’aggiudicazione diviene definitiva.
VERSAMENTO DEL PREZZO
Il soggetto aggiudicatario è tenuto a versare il prezzo di aggiudicazione, detratta la cauzione versata, entro il termine e con le modalità indicate nell’avviso di vendita, tramite bonifico o aprendo un mutuo ipotecario. In quest’ultimo caso il finanziamento della banca deve essere definito entro la scadenza del termine del saldo. Esiste una convenzione tra l’Associazione italiana bancari (Abi) e i tribunali per la concessione di mutui ipotecari agevolati, i quali coprono fino al 70-80% del valore di stima o del prezzo di aggiudicazione dell’immobile se di importo inferiore al primo.
Quali sono i pro e i contro delle aste immobiliari?
VANTAGGI
• L’immobile può essere acquistato a un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato.
• Se l’asta va più volte deserta o non si raggiunge il prezzo minimo, l’immobile verrà rimesso all’asta a distanza di alcuni mesi a un prezzo ridotto ulteriormente.
• La perizia garantisce la massima trasparenza sullo stato e le condizioni dell’immobile.
• Con il decreto di trasferimento il giudice dell’esecuzione libera l’immobile da ipoteche e pignoramenti.
CAUTELE
• Data la complessità e rischiosità della procedura, è consigliabile l’assistenza di un professionista competente.
• Accertarsi di avere la copertura economica o di poter accedere ad un mutuo, entro i termini previsti nell’avviso di vendita.
• Leggere con estrema attenzione la perizia, o meglio farla leggere ad un esperto, per verificare problematicità e sanabilità di eventuali abusi edilizi.
• Verificare se l’immobile è occupato, da chi e a quale titolo. La liberazione dall’ex proprietario o parenti può richiedere tempo. In presenza di regolare contratto di locazione, bisognerà attenderne la scadenza.
• Il giudice delle esecuzioni non può cancellare alcuni gravami come usufrutto, abitazione, sequestri penali, giudiziari, etc.
Sebbene non sia obbligatoria la presenza di un avvocato, data la complessità e rischiosità delle aste immobiliari, è consigliabile l’assistenza di un professionista competente.
Se vuoi maggiori informazioni per l’acquisto di un immobile all’asta contattaci per una consulenza riservata al 3474757276 o scrivici a info@capriimmobiliare.it
